Corona und Mietrecht – Was ändert sich?

Wie ich bereits in meinem ersten einleitenden Beitrag zu Corona geschrieben habe, ist das Mietrecht Bundessache. Daher sind Regelungen zur Änderung des Mietrechts auch in der bundesgesetzlichen Regelung, dem Gesetz zur Abmilderung der Folgen der COVID-19-Pandemie im Zivil-, Insolvenz- und Strafverfahrensrecht vom 27.03.2020 zu finden.

Maßgeblich ist hier Artikel 5 § 2 des o. g. Gesetzes.

Grundsätzlich gilt, dass der Vermieter den Mietvertrag bei Mietrückständen – je nach Höhe der Rückstände – außerordentlich fristlos (§ 543 BGB) oder ordentlich mit der gesetzlichen Frist (§§ 573573c BGB) kündigen kann. Die Möglichkeit der fristlosen Kündigung besteht

  • wenn der Mieter für zwei Termine mit der Zahlung der Miete im Verzug ist;

 

Beispiel: Die Miete ist am dritten Werktag des Monats fällig. Sie wird im Februar nicht gezahlt. Am dritten Werktag des März wäre die nächste Miete fällig. Wird am dritten Werktag des März nicht gezahlt, so entsteht das Recht des Vermieters, das Mietverhältnis außerordentlich zu kündigen, weil der Mieter für zwei Termine mit der Zahlung der Miete in Verzug ist.

  • wenn der Mieter für zwei Termine mit der Zahlung eines nicht unwesentlichen Teils der Miete in Verzug ist;

 

Der Mieter muss über zwei Fälligkeitstermine hinweg mit einem Betrag in Verzug sein, der eine Monatsmiete übersteigt.

  • wenn der Mieter über einen längeren Zeitraum hinweg einen Mietrückstand anhäuft der zwei Monatsmieten erreicht (z. B. wegen einer unberechtigten Mietminderung).

 

Eine ordentliche Kündigung mit gesetzlicher Frist ist in der Regel dann möglich, wenn ein Zahlungsverzug von mehr als einer Monatsmiete über einen Zeitraum von mindestens einem Monat besteht.

Art. 5 § 2 des Gesetzes zur Abmilderung der Folgen der COVID-19-Pandemie im Zivil-, Insolvenz- und Strafverfahrensrecht bestimmt, dass die Kündigung von Miet- oder Pachtverhältnissen über Grundstücke oder Räume nicht zulässig ist, wenn der Mieter wegen der Folgen der Corona-Pandemie in Zahlungsrückstand gerät. Der Zusammenhang zwischen der Pandemie und dem Zahlungsrückstand ist glaubhaft zu machen. An eine Glaubhaftmachung sind geringere Anforderungen zu stellen, als an einen Beweis. Das bedeutet, es wird regelmäßig ausreichen, dass der Mieter nachweisen kann, dass er von der Pandemie betroffen ist (Kurzarbeit, Jobverlust, Gewerbe wurde geschlossen oder sonstiger Wegfall von Umsätzen bei Selbständigen und Freiberuflern).

Diese Regelung ist bis zum 30.06.2022 anzuwenden. Das bedeutet, dass das Kündigungsrecht des Vermieters wieder auflebt, wenn der Mieter die zwischen dem 01.04.2020 und dem 30.06.2020 nicht gezahlten Mieten nicht bis dahin (30.06.2022) nachzahlt.

Was bedeutet das für Mieter?

Das Gesetz ist derart knapp und unklar formuliert, dass ich auf jeden Fall dringend empfehle, in Fällen, in denen wegen der Corona-Pandemie Geldnot besteht, das Gespräch mit dem Vermieter zu suchen und zu versuchen, einvernehmlich eine Stundung oder eine teilweise Stundung der Miete zu vereinbaren.

Das Gesetz sieht nämlich ausdrücklich keine Stundung der Miete vor. Das bedeutet, dass der Vermieter für Mietrückstände Verzugszinsen in Höhe von 5% über dem Basiszinssatz geltend machen kann.

Ein Rechenbeispiel: Zwischen dem 01.04.2020 und dem 30.06.2020 fallen Mietrückstände in Höhe von 2.000,00 € an. Der Basiszins ist derzeit negativ, er beträgt -0,88%. Der Verzugszins beträgt also 4,12%. Werden die 2.000,00 € nach 24 Monaten nachgezahlt, so sind Zinsen in Höhe von ca. 165,00 € angefallen (wenn sich der Basiszinssatz zwischenzeitlich nicht ändert – wenn er steigt, steigen auch die Verzugszinsen).

Das ist eine Kostenfalle gerade für finanziell schwächere Mieter. Bei einer Stundung der Miete, der der Vermieter zustimmt, tritt kein Verzug ein, es fallen damit auch keine Verzugszinsen an, es sei denn, Stundungszinsen werden ausdrücklich mit dem Vermieter vereinbart.

Bei Gewerbemietverträgen gilt dies umso mehr, als der Verzugszinssatz bei Geschäften zwischen Kaufleuten 9% über dem Basiszinssatz liegt, kleine Läden und Gewerbetreibende kann der Verzugszins also noch deutlich schwerer treffen.

Außerdem bleiben Fragen offen: Das Recht zur ordentlichen Kündigung wegen Zahlungsverzuges knüpft an die Verletzung einer vertraglichen Pflicht an. Es steht also im § 573 BGB nicht geschrieben, dass der Vermieter bei Zahlungsverzug mit mehr als einer Miete über einen Zeitraum von mehr als einem Monat kündigen darf, sondern nur, dass der Vermieter kündigen darf, wenn der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat. Das ist auslegungsbedürftig. Der BGH legt das so aus, dass eine nicht unerhebliche Pflichtverletzung bei Zahlungsverzug eben dann vorliegt, wenn der Rückstand eine Miete beträgt und mehr als einen Monat andauert.

Wann stellt die Corona-bedingte Nicht-Zahlung der Miete eine Pflichtverletzung dar? Muss der Mieter schnellstmöglich nachzahlen, oder darf er den Zeitraum bis zum 30.06.2022 ausschöpfen? All dies bleibt bei der gesetzlichen Regelung unklar.

Fazit: Relativ sicher ist, dass Ihnen Ihr Vermieter – gleich, ob es sich um Büro-, Lager- oder Ladenräume im Rahmen eines gewerblichen Mietvertrages, oder ob es sich um Ihre Wohnung handelt – nicht kündigen kann, wenn Sie die Miete zwischen dem 01.04.2020 und dem 30.06.2020 nicht oder nicht vollständig bezahlen und sie die Miete so schnell es Ihnen möglich ist, spätestens aber bis zum 30.06.2022 nachzahlen.

Zu empfehlen ist dennoch, bei Zahlungsschwierigkeiten schnellstmöglich das Gespräch mit dem Vermieter zu suchen und eine einvernehmliche Lösung zu treffen. Dies bewahrt Sie unter Umständen vor Verzugszinsen und vielleicht auch vor einer verärgerten Reaktion des Vermieters.

Achtung: Sonstige Kündigungsgründe sind ausdrücklich nicht ausgeschlossen. Wenn Sie also den Mietvertrag anderweitig verletzen, kann der Vermieter weiter normal kündigen.

Was bedeutet das für Vermieter?

Wenn Ihr Mieter unter Berufung auf die Corona-Pandemie seine Miete nicht zahlt, wird es in der Regel keinen Sinn machen, hier in einen Konflikt zu gehen. Es wird regelmäßig schwierig sein, eine Glaubhaftmachung des Mieters, dass die Zahlungsrückstände auf der Corona-Pandemie beruhen, zu widerlegen. Dies wird nur in Ausnahmefällen gelingen.

Es macht daher Sinn, auf eine möglichst schnelle Nachzahlung der Miete durch den Mieter hinzuwirken. Hier ist allerdings zu beachten, dass Art. 5 § 2 des Gesetzes zur Abmilderung der Folgen der COVID-19-Pandemie im Zivil-, Insolvenz- und Strafverfahrensrecht vorsieht, dass eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung unwirksam ist. Fraglich ist, ob eine Stundungsvereinbarung, die vorsieht, dass der Mieter die nicht gezahlten Mieten bereits vor dem 30.06.2022 zurückführt, eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist. Ich sehe dies nicht so, weil ja auch das Gesetz nicht die Zahlungspflicht aufhebt, sondern nur das Kündigungsrecht beschränkt. Ich denke aber, dass dem Mieter vor dem 30.06.2022 nicht gekündigt werden könnte, wenn er eine Stundungs- und Ratenzahlungsvereinbarung nicht einhält.

Wenn Sie durch die Mietzahlungen eigene Verbindlichkeiten, vor allem Finanzierungsdarlehen bedienen, und nun Ihrerseits in Zahlungsschwierigkeiten geraten, dann könnten Sie sich gegenüber der finanzierenden Bank auf Art. 5 § 3 des Gesetzes zur Abmilderung der Folgen der COVID-19-Pandemie im Zivil-, Insolvenz- und Strafverfahrensrechtberufen. Darin ist geregelt, dass Ansprüche des Darlehensgebers auf Zins und Tilgung, die zwischen dem 01.04.2020 und dem 30.06.2020 fällig werden, für die Dauer von drei Monaten ab Fälligkeit als gestundet gelten, wenn der Verbraucher durch pandemiebedingte Einnahmeausfälle die Annuitäten nicht bedienen kann. Achtung: Dies gilt nur für Finanzierungsverträge, die der Vermieter als Verbraucher abgeschlossen hat. Für gewerbliche Vermieter gilt dies nicht.

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