Modernisierung und Staffelmiete

Viele Wohnungsmietverträge enthalten eine Staffelmietvereinbarung. Die Staffelmiete ist in § 557a BGB geregelt. Danach kann die Miete bereits zu Beginn des Mietverhältnisses für verschiedene Zeiträume unterschiedlich hoch vereinbart werden (Z. B.: 1. Jahr: 500,00 EUR monatlich, 2. Jahr: 510,00 EUR monatlich, 3. Jahr: 520,00 EUR monatlich, etc. pp.).

Während der Laufzeit einer Staffelmietvereinbarung ist die Erhöhung der Miete auf Grundlage des Mietspiegels (§ 558 BGB) ausgeschlossen. Was viele Vermieter gerne ignorieren: Auch eine Mieterhöhung auf Grund einer Modernisierung (§ 559 BGB) ist unzulässig. Das gilt auch für Mieterhöhungen nach dem Auslaufen der Mietstaffel, wenn die Modernisierungsmaßnahmen während der Laufzeit der Mietstaffel durchgeführt wurden (Landgericht Berlin, Urteil vom 28.02.2018, Az. 65 S 225/17 und Landgericht Berlin, Urteil vom 28.02.1991, Az. 63 S 448/91).

Bei Staffelmietvereinbarungen gilt also, dass eine Mieterhöhung wegen einer Modernisierung nur zulässig ist, wenn die Mietstaffel bereits ausgelaufen ist und die Modernisierungsmaßnahme nach dem Auslaufen der Mietstaffel durchgeführt wurde.

Von der Zulässigkeit der Mieterhöhung zu trennen ist die Frage der Zulässigkeit der Modernisierungsmaßnahme selbst. Unter Umständen kann der Vermieter einen Anspruch gegen den Mieter auf Duldung der Modernisierungsmaßnahme haben, aber er darf am Ende die Miete deshalb nicht erhöhen (vorausgesetzt, es gibt eine Staffelmietvereinbarung oder die Mieterhöhung ist aus anderen Gründen unzulässig). Es gibt übrigens noch – bei Wohnraummietverträgen aber wesentliche seltener als im Bereich des Gewerbemietrechts – die in § 557b BGB geregelte Indexmiete, bei der sich die Miethöhe nach dem vom statistischen Bundesamt ermittelten Teuerungindex richtet. Die Indexmiete schließt eine Erhöhung wegen einer Modernisierung gem. § 559 BGB – anders als die Staffelmiete – nicht aus.

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